Immobilienbewertung

Was ist mein Haus oder meine Wohnung eigentlich wert?

Die Antwort auf diese Frage suchen meist Immobilieneigentümer, die ihre Immobilie eventuell verkaufen möchten. Ziel ist es, den richtigen Verkaufspreis zu definieren, der nicht zu niedrig ausfallen soll, um das maximale am Markt zu erzielende Ergebnis zu erreichen. Allerdings soll er auch nicht zu hoch ausfallen, sonst wird niemand die Immobilie kaufen wollen.  Die Immobilienbewertung, auch als Grundstücksbewertung bekannt, wird hierfür zur allgemeinen und objektiven Wertermittlung genutzt. Da die Bewertung aufgrund statistischer Werte oder im Vergleich mit anderen verkauften oder zum Kauf stehenden Immobilien ermittelt wird, ermittelt die Immobilienbewertung einen Richtwert, der sich am aktuellen Marktgeschehen orientiert.

Von wem sollte die Immobilienbewertung durchgeführt werden?

Der auf dem Markt tatsächlich erzielbare Wert eines Objekts ist von vielen Faktoren abhängig. Zudem verändert sich der Markt laufend und diese Veränderungen können nur Experten sachgerecht einschätzen sowie den Verkehrswert entsprechend ermitteln. Eine objektive Immobilienbewertung sollte daher von einem zertifizierten und neutralen Gutachter durchgeführt werden. Sie haben die Wahl, welcher Gutachter den Verkehrswert Ihrer Immobilie ermittelt. Achten Sie bei der Wahl des Gutachters darauf, dass er folgende Qualifikation besitzt, um ein sachgerechtes, qualitativ hochwertiges Gutachten zu erstellen:

  • Dekra ab Zertifizierungsstufe D3
  • Sprengnetter Gutachterausbildung
  • HYPZert oder IHK zertifiziert
  • ISO 17024 mit Ausbildungsdauer von mindestens 100 Stunden

Eine ausführliche Begutachtung nimmt je nach Immobilienprojekt in etwa 45-60 Minuten in Anspruch. Hierbei wird das Objekt von innen und außen betrachtet, dokumentiert und sämtliche Immobilieneigenschaften als Grundlage für das Gutachten analysiert. Der Sachverständige fertigt auf Grundlage der Besichtigung, der Begutachtung und sämtlicher Objektunterlagen im Nachgang ein Dokument, das Gutachten, an.

Welche Verfahren gibt es bei der Immobilienbewertung?

In Deutschland haben sich drei Verfahren für die Immobilienbewertung durchgesetzt die in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) bestimmt sind. Jedes Verfahren hat seine charakteristischen Eigenheiten sowie Vor- und Nachteile. Alle sind objektiv und ermitteln den Verkehrswert einer Immobilie anhand vorgegebener Parameter.

Das Vergleichswertverfahren

Wie der Name schon verrät, orientiert sich dieses Verfahren an vergleichbaren Objekten und deren erzielter Verkaufspreis. Es beruht also auf konkreten Werten von realen Immobilienverkäufen und kann so das aktuelle Marktgeschehen besonders gut abbilden. Das Vergleichswertverfahren kann bei guter vorliegender Datenlage, also bei Einbindung von mehreren ähnlichen und räumlich nahe gelegenen Immobilien, relativ unproblematisch und schnell den ungefähren Verkehrswert (Marktwert) eines Objekts bestimmen. Dieses Verfahren wird meist bei der Verkehrswertermittlung von privatem Wohneigentum angewandt.

Vorteile

• zuverlässige Methode, die leicht nachvollziehbar ist
• bildet aktuelles Marktgeschehen realistisch ab
• ideal für privates Wohneigentum sowie unbebaute Grundstücke

Nachteile

• bei fehlenden Vergleichswerten nicht anwendbar
• nicht für komplexe Gebäude geeignet
• fordert eine hohe Kompetenz des Sachverständigen

Das Ertragswertverfahren

Dieses Verfahren wird vor allem bei vermieteten Wohnimmobilien sowie bei Gewerbeimmobilien angewendet aber auch bei gemischten Wohn- und Gewerbeimmobilien. Hier wird der Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie aus den Miet- oder Pachteinnahmen abgeleitet. Das Verfahren ermittelt den Wert aus Überschüssen von Einnahmen (Mietzahlungen) und Aufwänden (Kosten). Zur Berechnung wird eine einfache Formel herangezogen, die den Bodenwert und den Ertragswert der baulichen Anlage addiert. Im Ergebnis erhält man den Ertragswert der Gesamtimmobilie = Bodenwert + Gebäudeertragswert der baulichen Anlage. Der Wert der baulichen Anlage und der Wert des Grundstücks werden also getrennt berechnet und bei der Wertermittlung der baulichen Anlage eine bestimmte Restnutzungsdauer unterstellt.

Vorteile

• geeignet für Anlageobjekte
• praxisnah durch marktübliche Mieteinkünfte
• berücksichtigt viele Fakten und ist dadurch sehr genau

Nachteile

• gebunden an den Liegenschaftszins (Zinssatz zu dem Verkehrswerte von Grundstücken verzinst werden)
• Anstieg der Mietpreise wird oft nicht einbezogen

Das Sachwertverfahren

Bei diesem Verfahren wird der Verkehrswert (Marktwert) aus dem Wert der baulichen Anlage, sonstigen etwaigen wertsteigernden Anlagen und dem Bodenwert ermittelt. Der (durch den Baupreisindex) geschätzte Wert der baulichen Anlage wird durch Faktoren wie Alter, Schäden, Baumängel etc. herabgesetzt. Die Formel zur Berechnung setzt sich aus dem Bodenwert, dem Wert der baulichen Anlage sowie dem ermittelten Wert etwaiger wertsteigernder Anlagen zusammen: Sachwert = Bodenwert + Wert der baulichen Anlage + Wert etwaiger Anlagen. Dieser Sachwert könnte direkt als Marktwert übernommen werden aber je nach Marktlage, kann der Wert etwas zu hoch ausfallen und der tatsächliche Verkehrswert damit nicht einwandfrei abgebildet werden. Aus diesem Grund wird häufig von einem ermittelten Sachwert gesprochen.

Das Sachwertverfahren wird meist bei eigengenutzten oder denkmalgeschützten Immobilien angewandt, sowie bei vermieteten Luxusimmobilien, bei denen die hochwertige Ausstattung und Bausubstanz bei keinem anderen Verfahren berücksichtigt werden würde.

Vorteile

• objektives Verfahren, bei dem der Substanzwert im Fokus steht
• bestens für außergewöhnliche Immobilien geeignet

Nachteile

• Verfahren ist sehr aufwendig und kompliziert
• aktuelles Marktgeschehen wird nicht Berücksichtigt

Was kostet eine Wertermittlung?

Kostenseitig gibt der Umfang des Gutachtens den Ausschlag. Ein komprimiertes Kurzgutachten hat einen Umfang von etwa 15 Seiten, kostet circa Euro 700 und ist völlig ausreichend, um den richtigen Verkehrswert einer Immobilie präzise zu ermitteln. Ein vollständiges Verkehrswertgutachten, welches 30 Auswertungsseiten und mehr umfassen kann, wirft Kosten ab Euro 1.400 bis zu 1,5% des ermittelten Verkehrswertes auf. Sowohl das Kurzgutachten, wie auch das vollständige Verkehrswertgutachten werden auf Grundlage der drei in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgelegten Verfahren (Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren) erstellt und geben den Verkehrswert und den Beleihungswert einer Immobilie zuverlässig wieder.

Wie unterscheidet sich der Verkehrswert von dem Beleihungswert?

Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, berücksichtigt aktuelle Marktbedingungen sowie individuelle Gesichtspunkte, die den Immobilienwert positiv oder negativ beeinflussen. Somit spiegelt der Verkehrswert den tatsächlichen Kaufpreis einer Immobilie wider, der aktuell am Markt erzielt werden kann.

Der Beleihungswert ist eine Kenngröße für Bankinstitute und gibt den Wert an, den eine Bank durch einen Verkauf oder eine Versteigerung der beliehenen Immobilie mindestens erhalten würde. Der Beleihungswert wird auf Grundlage des Verkehrswertes abzüglich bestimmter pauschaler Abschläge ohne Berücksichtigung aktuell positiver Markttendenzen ermittelt. Der Beleihungswert liegt daher in der Regel 10 bis 30 Prozent unter dem Verkehrswert der Immobilie, da er mit entsprechenden Sicherheitsabschlägen ermittelt wird.

Und was ist Ihre Immobilie wert?

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